租赁合同中双方权利义务如何依据民法典界定？

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的颁布实施，标志着我国民事法律体系进入了一个全新的发展阶段。作为民事法律的重要组成部分，租赁合同在人们的日常生活和经济活动中扮演着重要角色。《民法典》对租赁合同双方的权利义务进行了全面而详细的规定，为租赁市场的健康有序发展提供了坚实的法律保障。本文将从租赁合同的定义与特征出发，结合《民法典》的相关规定，深入探讨租赁合同中双方权利义务的界定。

一、租赁合同的定义与特征

（一）租赁合同的定义

根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一定义明确了租赁合同的基本要素：出租人、承租人、租赁物、使用与收益权以及租金。租赁合同的本质在于财产使用权的转移，即出租人将其对租赁物的使用权让渡给承租人，承租人则通过支付租金获得该使用权。

（二）租赁合同的特征

财产使用权转移：租赁合同是转移财产使用权的合同，承租人通过支付租金获得租赁物的使用权，而非所有权。

有偿性：承租人使用租赁物并非无偿，而是需要向出租人支付租金。支付租金是租赁合同的本质特征。

标的物特定性：租赁合同的标的物是有体物、非消耗物，可以是动产，如机动车、机械设备等，也可以是不动产，如房屋、土地等。

临时性：租赁合同具有临时性或者非永续性。《民法典》规定，租赁期限长不超过20年，超过部分无效。

二、出租人的权利义务

（一）出租人的权利

收取租金权：出租人有权按照租赁合同的约定向承租人收取租金。租金是承租人使用租赁物所支付的对价，是出租人出租租赁物的主要目的。

监督合理使用权：出租人有权监督承租人合理使用租赁物，确保租赁物不被不当使用或损坏。

租赁物返还请求权：租赁合同终止时，出租人有权要求承租人返还租赁物。

（二）出租人的义务

交付租赁物：出租人应依照租赁合同的约定时间和方式将租赁物交付给承租人。这是出租人的首要义务，也是租赁合同得以履行的前提。

保持租赁物符合约定用途：出租人应确保租赁物在租赁期间内符合约定的用途。如果租赁物存在瑕疵或损坏，影响承租人正常使用，出租人应承担相应的维修或更换责任。

维修义务：根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人应定期对租赁物进行检查维修，确保其处于正常可使用状态。因出租人未及时维修造成的人身伤害和财产损失，出租人应承担赔偿责任。

瑕疵担保责任：出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任，即担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。如果第三人主张权利导致承租人无法正常使用租赁物，出租人应承担相应的责任。

三、承租人的权利义务

（一）承租人的权利

使用与收益权：根据《民法典》第七百三十三条，承租人有权按照租赁合同的约定对租赁物进行使用并享受由此产生的收益。这是承租人的基本权利之一，也是租赁合同的主要目的。

优先承租权：在同等条件下，承租人在租赁期限届满后享有优先承租的权利。这一权利保护了承租人在租赁物上的稳定利益。

优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。这一权利同样保护了承租人在租赁物上的合法权益不受侵犯。

维修请求权：在租赁物需要维修时，承租人有权要求出租人在合理期限内进行维修。如果出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修并要求出租人承担维修费用。

（二）承租人的义务

支付租金：承租人应按照租赁合同的约定或法律规定支付租金。支付租金是承租人的主要义务之一，也是租赁合同得以履行的关键。如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任。

正当使用租赁物：承租人应按照租赁合同的约定或租赁物的性质使用租赁物。如果因承租人的不当使用造成租赁物损坏或灭失的，承租人应承担相应的赔偿责任。

妥善保管租赁物：承租人应妥善保管租赁物，确保其不受损坏或灭失。如果因承租人的保管不善造成租赁物损坏或灭失的，承租人应承担相应的赔偿责任。

不得擅自改善和增设他物：承租人未经出租人同意不得擅自对租赁物进行改善或增设他物。如果承租人确实需要改善或增设他物的，应事先征得出租人同意并签订书面合同。

通知义务：在租赁期间内，如果租赁物出现需要修理、防止危害的必要情况或其他依诚实信用原则应通知出租人的事由时，承租人有义务及时通知出租人。

返还租赁物：租赁合同终止时或双方约定的返还期限届满时，承租人有义务将租赁物返还给出租人。返还的租赁物应保持其原有状态或符合双方约定的返还标准。

四、租赁合同中的特殊问题

（一）转租问题

根据《民法典》第七百一十六条至第七百一十九条的规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这些规定明确了转租行为的法律效力和责任承担方式。

（二）不定期租赁问题

《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”对于不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。这一规定为处理不定期租赁合同的纠纷提供了法律依据。

（三）租赁物毁损、灭失的风险负担问题

根据《民法典》的相关规定，租赁物毁损、灭失的风险负担原则上由出租人承担，但当事人另有约定的除外。如果因承租人的过错导致租赁物毁损、灭失的，承租人应承担相应的赔偿责任。此外，《民法典》还规定了因不可抗力等原因导致租赁物毁损、灭失时的风险负担问题。

五、租赁合同纠纷的解决

（一）协商和解

租赁合同双方当事人在发生纠纷时，首先应通过友好协商的方式解决争议。协商和解不仅有利于维护双方当事人的合法权益还有助于节约司法资源和社会成本。

（二）调解

如果双方当事人无法通过协商达成和解协议时，可以请求第三方进行调解。调解机构可以根据双方当事人的意愿和法律规定提出调解方案并协助双方当事人达成调解协议。调解协议一旦达成并履行完毕即具有法律效力。

（三）仲裁或诉讼

如果双方当事人无法通过协商或调解解决纠纷时可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。仲裁机构或人民法院将依法对租赁合同纠纷进行审理并作出裁决或判决。仲裁裁决或法院判决一旦生效即具有强制执行力。

六、结语

《民法典》关于租赁合同的规定为租赁市场的健康有序发展提供了坚实的法律保障。通过明确租赁合同双方的权利义务以及特殊问题的处理方式，《民法典》为租赁合同的履行和纠纷的解决提供了全面而详细的法律依据。在未来的司法实践中我们应深入理解和适用《民法典》的相关规定以更好地保护租赁合同双方当事人的合法权益并推动租赁市场的繁荣发展。