居住权人有权按照合同约定对他人住宅享有占有、使用的用益物权，这一权利如何设立和消灭？

居住权作为一种新型用益物权，自《中华人民共和国民法典》实施以来，引起了社会各界的广泛关注。根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本文旨在深入探讨居住权的设立、权利内容、限制以及消灭机制，以期为相关法律实践提供参考。

一、居住权的基本概念与性质

1.1 居住权的定义

居住权，是指自然人依据书面合同或遗嘱而取得的、对他人的住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。这一权利的核心在于，居住权人能够在不转移房屋所有权的前提下，合法占有并使用特定住宅，以满足其基本居住需求。

1.2 居住权的性质

居住权作为一种用益物权，具有以下几个基本性质：

对世权与绝对权：居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利，这种权利不仅及于所有权人，还及于所有权人之外的第三人。居住权人可基于居住权排除任何人对住宅的不法妨害。

排他性：居住权一旦设立并登记，居住权人在权利期限内对房屋享有排他性权利，不受所有权人和第三人的干涉。

人身属性：居住权具有专属性，只能由特定自然人享有，不得转让、继承。同时，居住权原则上不得出租，除非当事人另有约定。

目的属性：居住权设立的目的在于满足生活居住需要，而非用于生产经营活动。这决定了居住权的使用范围和方式受到严格限制。

二、居住权的设立

2.1 设立居住权的形式要件

根据《民法典》第三百六十七条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括以下条款：

当事人的姓名或者名称和住所；

住宅的位置；

居住的条件和要求；

居住权期限；

解决争议的方法。

书面形式的要求确保了居住权设立的明确性和稳定性，有利于保护当事人的合法权益。

2.2 居住权的登记

居住权作为不动产物权的一种，其设立需经依法登记方能发生效力。《民法典》第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着，居住权的设立必须经过登记机构的登记，才能产生法律效力。居住权登记不仅是对居住权存在的确认，也是对抗第三人的重要依据。

2.3 居住权的无偿设立与有偿设立

居住权原则上无偿设立，但当事人另有约定的除外。这意味着，居住权的设立并不以支付对价为必要条件，除非当事人双方在居住权合同中明确约定了有偿设立。这一规定体现了居住权的人身属性和社会保障功能。

三、居住权的权利内容

3.1 占有权

居住权人有权按照合同约定占有住宅。这种占有是排他性的，即居住权人有权排除所有权人和其他任何人对住宅的不法妨害。同时，居住权人对住宅的占有应当符合合同约定和法律规定，不得超出生活居住的合理范围。

3.2 使用权

居住权人有权按照合同约定使用住宅，以满足生活居住的需要。这种使用包括日常居住、生活设施的使用等。居住权人在使用住宅时，应当遵守合同约定和法律规定，不得损害住宅及其附属设施的安全和完好。同时，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮或装修等添附行为，但不得超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用。

四、居住权的限制

4.1 不得转让、继承

居住权具有人身属性，只能由特定自然人享有，不得转让、继承。这一规定体现了居住权的目的属性和社会保障功能，即居住权是为了满足特定自然人的居住需求而设立的，不具有可转让性和可继承性。

4.2 不得出租（除非另有约定）

设立居住权的住宅原则上不得出租。这是为了防止居住权人滥用权利，将住宅用于营利性活动。然而，《民法典》第三百六十九条也规定了例外情况，即当事人另有约定的除外。这意味着，如果所有权人和居住权人在居住权合同中明确约定了允许出租的条款，居住权人则有权将住宅出租。

4.3 居住权的期限

居住权的期限是当事人双方可以协商的，法律并未作出具体规定。这意味着居住权的期限可以根据实际情况和当事人需求进行灵活设定。但需要注意的是，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭后，应当及时办理注销登记。

五、居住权的消灭

5.1 居住权期限届满

居住权期限届满是居住权消灭的常见原因之一。当居住权合同中约定的期限届满时，居住权人的居住权即告终止。此时，居住权人应当及时搬离住宅，并将住宅返还给所有权人。

5.2 居住权人死亡

居住权人死亡也是居住权消灭的法定原因之一。由于居住权具有人身属性，只能由特定自然人享有，因此居住权人死亡的，居住权自然消灭。此时，所有权人重新取得对住宅的完全占有和使用权。

5.3 居住权合同约定的解除条件成立

居住权合同中可能会约定解除条件，当这些条件成立时，居住权消灭。例如，双方可以约定居住权人在一定期限内未履行某项义务或达到某种状态时，所有权人有权解除居住权合同。

5.4 住宅被征收或灭失

如果住宅因公共利益需要被征收或灭失的，居住权也将消灭。但居住权人有权依据法律规定获得相应补偿。例如，《民法典》第三百二十七条规定：“因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据规定获得相应补偿。”

5.5 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书也可能导致居住权消灭。例如，在涉及居住权纠纷的诉讼或仲裁中，如果法院或仲裁委员会作出不利于居住权人的判决或裁决，居住权可能因此消灭。

六、居住权的现实意义与未来展望

6.1 居住权的现实意义

居住权的设立对于保障特定自然人的居住权益具有重要意义。它不仅可以解决家庭成员之间的居住矛盾，还可以为老年人、残疾人等弱势群体提供居住保障。同时，居住权制度的引入也为房地产市场带来了新的发展机遇和挑战，有助于推动房地产市场的健康发展。

6.2 居住权的未来展望

随着居住权制度的不断完善和普及，未来居住权可能会在更多领域得到应用。例如，在离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老、公租房等方面，居住权都可以发挥重要作用。同时，居住权制度的引入也将对房地产市场的交易规则、税收制度等方面产生影响，需要相关部门及时出台配套政策和措施加以应对。

结论

居住权作为一种新型用益物权，在保障特定自然人居住权益方面具有重要作用。其设立需经书面形式订立居住权合同并依法登记方能发生效力；权利内容主要包括占有权和使用权；同时受到不得转让、继承、出租等限制；消灭原因包括居住权期限届满、居住权人死亡、合同约定的解除条件成立等。未来随着居住权制度的不断完善和普及，其将在更多领域得到应用并为房地产市场带来新的发展机遇和挑战。