民法典中的居住权制度研究

《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）自2021年1月1日起正式实施，其中居住权制度的设立引起了广泛关注。居住权作为物权编中新增的一类法定用益物权，不仅丰富了我国民事权利体系，还为解决特定群体的居住问题提供了法律保障。本文将从居住权的定义、历史渊源、法律特性、设立与消灭、社会功能及其影响等多个方面对民法典中的居住权制度进行深入研究。

二、居住权的定义与特性

2.1 居住权的定义

根据民法典第三百六十六条的规定，居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这表明居住权是一种独立的用益物权，其核心在于居住权人对他人住宅的占有和使用权，而非所有权。

2.2 居住权的特性

用益物权属性：居住权是一种他物权，是在他人所有的住宅上设定的权利。居住权人仅享有占有、使用的权利，不享有收益权，也不得擅自处分住宅。

人身专属性：居住权具有很强的人身专属性，通常只能由自然人享有，且不得转让、继承。这一特性体现了居住权设立的初衷，即保障特定群体的居住需求。

设立方式灵活：居住权可以通过合同或遗嘱方式设立，且原则上为无偿设立，但当事人另有约定的除外。这种灵活性使得居住权能够适应不同场景下的居住需求。

登记生效要件：居住权自登记时设立，未经登记不发生法律效力。这一规定确保了居住权的公示公信效力，有利于保护交易安全。

期限无限制：与租赁权不同，居住权没有法定的期限限制。居住权可以约定期限，也可以不约定期限，直至居住权人死亡或合同约定的解除条件成立时消灭。

三、居住权的历史渊源与发展

3.1 居住权的历史渊源

居住权制度早可溯源至古罗马时期。在古罗马社会中，家长权居于主要地位，家长去世后，家庭中的其他成员及奴隶往往无法获得继承权，从而面临生活无着的困境。为了解决这一问题，罗马法逐渐形成了居住权制度，允许家长在遗嘱中赋予无继承权的家庭成员以一部分或全部家产的使用权、收益权、居住权。这种制度设计体现了对弱势家庭成员的关怀与保护。

3.2 居住权制度的发展

随着社会经济的不断发展，居住权制度逐渐从人役权中分离出来，成为一种独立的用益物权制度。现代各国在民法典中普遍规定了居住权制度，以适应社会发展和人民生活的需要。在我国，居住权制度经历了从无到有、从理论探讨到立法实践的过程。终，民法典正式确立了居住权制度，为特定群体的居住需求提供了法律保障。

四、居住权的设立与消灭

4.1 居住权的设立

根据民法典第三百六十七条的规定，设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等条款。此外，居住权也可以通过遗嘱方式设立，参照适用本章的有关规定。

居住权自登记时设立。因此，在设立居住权时，当事人应当向登记机构申请居住权登记。未经登记不发生法律效力。这一规定确保了居住权的公示公信效力，有利于保护交易安全。

4.2 居住权的消灭

居住权消灭的原因主要包括以下几种：

居住权期限届满：当事人约定的居住权期限届满时，居住权消灭。此时，居住权人应当及时办理注销登记手续。

居住权人死亡：居住权人死亡的，居住权消灭。这是因为居住权具有很强的人身专属性，通常只能由自然人享有。居住权人死亡的，其居住权自然归于消灭。

合同约定的解除条件成立：当事人可以在居住权合同中约定解除条件。当约定的解除条件成立时，居住权消灭。此时，居住权人应当及时办理注销登记手续。

住宅被征收或灭失：因公共利益需要征收住宅或住宅因自然灾害等原因灭失的，居住权消灭。但居住权人有权获得相应的补偿或赔偿。

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致居住权消灭：在特定情况下，人民法院或仲裁委员会可能作出导致居住权消灭的生效法律文书。此时，居住权人应当及时办理注销登记手续。

五、居住权的社会功能与影响

5.1 居住权的社会功能

保障特定群体的居住需求：居住权制度的核心在于保障特定群体的居住需求。这些群体可能包括老年人、离婚妇女、未成年人等社会弱势群体以及因各种原因无法获得房屋所有权但需要长期稳定居住的人群。居住权制度为他们提供了法律保障和居住安全感。

促进房屋的多元化利用：居住权制度的设立使得房屋的利用方式更加多元化。例如，在合资建房或购房时，当事人可以约定所有权和居住权的分配方式；在分时度假酒店、酒店式公寓等房产投资行为中，居住权制度也提供了更加灵活的投资方式。这些都有助于提高房屋的利用效率和经济价值。

完善住房保障体系：居住权制度是我国住房保障体系的重要组成部分。通过将居住权纳入法律保障体系，可以更好地解决低收入家庭、外来务工人员等群体的住房问题，促进社会的和谐稳定。

5.2 居住权制度的影响

对房地产市场的影响：居住权制度的设立将对房地产市场产生深远影响。一方面，居住权制度为购房者提供了更加灵活多样的选择方式；另一方面，居住权制度也有助于规范房屋租赁市场减少因租赁权不稳定而引发的纠纷和问题。此外，居住权制度还可能促进二手房市场的活跃和发展。

对社会生活的影响：居住权制度的设立将对社会生活产生积极影响。通过保障特定群体的居住需求促进房屋的多元化利用和完善住房保障体系等措施将有助于提高人民的生活水平和幸福感。同时居住权制度也有助于维护社会公平正义和和谐稳定促进社会的全面发展和进步。

六、结论与展望

民法典中的居住权制度是一项具有重要意义的法律创新它不仅丰富了我国民事权利体系还为解决特定群体的居住问题提供了法律保障。居住权制度的设立体现了国家对民生问题的关注和关怀也是对社会发展和人民生活需求的积极回应。未来随着居住权制度的深入实施和不断完善我们有理由相信它将在保障人民居住权益促进房屋多元化利用和完善住房保障体系等方面发挥更加积极的作用为构建和谐社会和促进经济社会发展作出更大贡献。

同时我们也应清醒地认识到居住权制度在实施过程中可能面临的问题和挑战如新设居住权的房子落户权益、入学权益的归属问题；居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突问题；居住权是否能够分割分享、撤销等问题。这些问题需要我们在实践中不断探索和完善通过法律解释和漏洞填补等方法实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。只有这样我们才能真正实现居住权制度的立法宗旨和目标让民法典中的居住权制度成为保障人民居住权益和促进社会和谐稳定的有力武器。