建筑物共有部分的权利与义务

在现代城市生活中，建筑物共有部分的管理、使用及权益分配问题日益凸显其重要性。共有部分作为建筑物不可或缺的一部分，不仅关乎业主的日常生活质量，更涉及到业主之间的权利与义务关系。本文旨在深入探讨建筑物共有部分的权利与义务，以期为业主、物业管理者及相关法律从业者提供有益的参考。

二、建筑物共有部分的定义与范围

建筑物共有部分，是指建筑物中专有部分以外的、由全体业主共同使用的部分。这些部分通常包括建筑物的外墙、屋顶、楼道、电梯、走廊、楼梯间、大堂、地下室、设备层、避难层、车库、架空层、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。此外，根据建筑物专有部分的特定使用功能，还可能包括一些特定的共有部分，如专有部分之间的楼板、隔墙等。

三、业主对共有部分的权利

使用权

业主对建筑物共有部分享有使用权，这是基于业主对建筑物专有部分的所有权而派生出来的权利。业主有权按照共有部分的正常用途和使用功能进行合理使用，如使用楼道、电梯等通行设施，使用绿地、道路等公共设施。但业主在使用共有部分时，应当遵守相关法律法规、管理规约和业主大会的决定，不得损害其他业主的合法权益。

收益权

在符合法律法规和业主大会决定的前提下，业主有权对共有部分进行合理利用并获取收益。例如，将共有部分的广告位出租给广告商，或者将共有部分的停车位出租给车主等。这些收益应当归全体业主共有，并按照业主大会的决定进行分配。

处分权（受限）

业主对共有部分的处分权受到严格限制。由于共有部分属于全体业主共同所有，因此单个业主无权擅自处分共有部分。任何对共有部分的处分行为，如出售、赠与、抵押等，都必须经过全体业主的同意或者按照业主大会的决定进行。

知情权与监督权

业主有权了解共有部分的管理、使用及收益情况，并对物业管理者的工作进行监督。物业管理者应当定期向业主公布共有部分的相关信息，接受业主的质询和监督。此外，业主还有权参与业主大会，对共有部分的管理、使用及收益等重大事项进行决策。

四、业主对共有部分的义务

遵守管理规约与业主大会决定

业主应当遵守管理规约和业主大会的决定，按照规定的用途和使用功能合理使用共有部分。不得擅自改变共有部分的结构、外观或者用途，不得损害共有部分的安全和完整。同时，业主应当积极参与业主大会，对共有部分的管理、使用及收益等重大事项发表意见和建议。

分摊共有部分费用

业主应当按照业主大会的决定或者物业服务合同的约定，分摊共有部分的维护、修缮、更新等费用。这些费用包括但不限于电梯维修费、楼道清洁费、绿化养护费、消防设施维护费等。业主应当按时足额缴纳相关费用，以确保共有部分的正常运行和良好状态。

维护共有部分安全与秩序

业主应当共同维护共有部分的安全与秩序，不得在共有部分内堆放杂物、乱扔垃圾、违规停车等。同时，业主应当积极配合物业管理者进行共有部分的日常管理和维护工作，如参与巡逻、监督等。在发现共有部分存在安全隐患或者违规行为时，业主应当及时向物业管理者报告并协助处理。

不得侵害其他业主权益

业主在使用共有部分时，不得侵害其他业主的合法权益。例如，不得在共有部分内制造噪音、排放污染物等，以免影响其他业主的正常生活。同时，业主应当尊重其他业主对共有部分的使用权，不得擅自占用或者阻碍其他业主使用共有部分。

五、物业管理者在共有部分管理中的角色与责任

日常管理与维护

物业管理者负责共有部分的日常管理和维护工作，包括清洁、保安、维修等。物业管理者应当制定详细的管理计划和维护方案，确保共有部分的正常运行和良好状态。同时，物业管理者应当定期对共有部分进行检查和评估，及时发现并处理存在的问题。

费用收取与分配

物业管理者负责收取业主分摊的共有部分费用，并按照业主大会的决定或者物业服务合同的约定进行分配。物业管理者应当建立健全的财务管理制度，确保费用的合理收取和有效使用。同时，物业管理者应当向业主公布费用的收支情况，接受业主的监督和质询。

协调业主关系与纠纷处理

物业管理者应当积极协调业主之间的关系，处理因共有部分使用而产生的纠纷。在发现业主存在违规行为或者侵害其他业主权益时，物业管理者应当及时制止并采取措施予以纠正。同时，物业管理者应当积极向业主宣传相关法律法规和管理规约，提高业主的法律意识和自律意识。

协助业主大会与决策执行

物业管理者应当协助业主大会的召开和决策执行工作。在业主大会召开前，物业管理者应当提前通知业主并准备相关材料；在业主大会召开过程中，物业管理者应当提供必要的协助和支持；在业主大会作出决策后，物业管理者应当负责执行并监督决策的实施情况。

六、共有部分权益的司法保护

侵权责任追究

当业主的共有部分权益受到侵害时，受害业主有权向侵权人追究侵权责任。侵权人应当承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等法律责任。在司法实践中，法院通常会根据受害业主的实际损失和侵权人的过错程度等因素来确定赔偿金额。

业主大会决议的司法审查

当业主对业主大会的决议存在异议时，可以向法院提起诉讼请求司法审查。法院会对业主大会的决议进行合法性审查，包括决议的程序是否合法、内容是否违反法律法规和管理规约等。如果法院认定决议存在违法情形，将会撤销该决议或者宣告其无效。

物业服务合同纠纷处理

当业主与物业管理者之间因共有部分管理而产生纠纷时，双方可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决争议。在司法实践中，法院通常会根据物业服务合同的约定和相关法律法规来确定双方的权利和义务，并据此作出判决。

七、结论

建筑物共有部分的管理、使用及权益分配问题是一个复杂而重要的议题。通过明确业主对共有部分的权利与义务，以及物业管理者在共有部分管理中的角色与责任，我们可以更好地保障业主的合法权益，维护共有部分的安全与秩序，促进和谐社区的建设。同时，我们也应当加强相关法律法规的宣传和普及工作，提高业主的法律意识和自律意识，共同推动建筑物共有部分管理工作的规范化、法制化进程。