建筑物区分所有权中的成员权与表决权

随着城市化进程的加速和高层住宅的普及，建筑物区分所有权已成为现代城市生活中不可或缺的一部分。建筑物区分所有权，作为一种特殊的不动产所有权形态，其核心在于将一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立部分由不同主体分别所有，而对不可分割的公共部分则由全体区分所有权人共用并共同管理。在这种复杂的权利结构中，成员权与表决权作为建筑物区分所有权制度的重要组成部分，对于维护业主的共同利益、保障建筑物的良好运营具有至关重要的作用。本文将从《民法典》及相关法律法规的视角出发，对建筑物区分所有权中的成员权与表决权进行深入探讨。

一、建筑物区分所有权概述

1.1 建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权，是指一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立部分由不同主体分别所有，而对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。这种所有权形态突破了传统物权法中“一物一权”的原则，允许一栋建筑物上存在多个所有权，是现代城市不动产所有权制度的重要创新。

1.2 建筑物区分所有权的内容

根据《民法典》第二百七十一条至第二百七十三条的规定，建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分的共有权及成员权三种。其中，专有部分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权；共有部分的共有权是指业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有的共有的权利；成员权则是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。

二、成员权的内容与性质

2.1 成员权的含义

成员权，又称社员权，是建筑物区分所有权人作为建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。它是基于建筑物的共同关系而产生的一种特殊权利，与专有部分所有权和共有部分的共有权紧密相连，共同构成了建筑物区分所有权的完整内容。

2.2 成员权的内容

成员权的内容包括两个方面：一是区分所有权人作为管理组织成员的权利；二是区分所有权人作为管理组织成员应承担的义务。

2.2.1 权利方面

表决权：表决权是成员权的核心内容之一，也是实现业主共同管理的有效手段。它指成员权人对建筑物区分所有权人参加的区分所有权人管理团体大会享有的投票表决权。通过表决权的行使，业主可以对涉及建筑物管理的重大事项发表意见并作出共同决定。

参与订立规约权：管理规约是建筑物区分所有权人就建筑物的管理等方面所制定的各种规则。参与制定管理规约能集思广益，激发区分所有权人更好地维护建筑物的品质，构建良好的小区环境。

选举及解任管理人的权利：这是建筑物区分所有权之成员权人享有的一项重要权利。通过选举产生的管理人员代表全体业主实施日常管理工作，如管理人员不能胜任或存在违规行为，业主有权通过表决罢免之。

请求权：作为管理团体的成员，区分所有权人对公共管理事项及公共利益的应得份额等享有请求权。具体包括请求召集集会的权利、请求正当管理共同事务的权利、请求收取共用部分应得利益的权利以及请求停止违反共同利益的行为等。

2.2.2 义务方面

支付管理费用的义务：管理团体的日常运行及其他相关费用应由各区分所有权人按其持有的应有部分比例分担。

履行决议的义务：对于在全体区分所有权人会议上作出的决定，各区分所有权人有义务予以履行。

遵守管理规约的义务：管理规约是全体业主共同制定的行为准则，各区分所有权人必须遵守。

接受管理人管理的义务：管理人是基于各区分所有权人的授权行使管理权，因此各区分所有权人必须接受其管理。

2.3 成员权的性质

成员权是一种独立的权利形态，既具有物权的属性，又包含人法性权利的内容。它是基于建筑物的共同关系而产生的一种特殊权利，与专有部分所有权和共有部分的共有权紧密相连，共同构成了建筑物区分所有权的完整内容。同时，成员权还蕴含着浓厚的管理因素或团体法因素，是建筑物区分所有权制度中不可或缺的重要组成部分。

三、表决权的具体行使与保障

3.1 表决权的含义与重要性

表决权是成员权的核心内容之一，也是实现业主共同管理的有效手段。它指成员权人对建筑物区分所有权人参加的区分所有权人管理团体大会享有的投票表决权。通过表决权的行使，业主可以对涉及建筑物管理的重大事项发表意见并作出共同决定。表决权的行使直接关系到业主的共同利益和建筑物的良好运营，是建筑物区分所有权制度中不可或缺的重要组成部分。

3.2 表决权的行使方式

表决权的行使方式主要有以下几种：

一人一票原则：即每个区分所有权人在团体大会或业主委员会中只有一票表决权，而不管其专有权部分大小、共有部分持分多少。这种方式体现了平等原则，确保每个业主都能平等地参与决策过程。

一户一票原则：即每个家庭或户在团体大会或业主委员会中只有一票表决权。这种方式在一定程度上考虑了家庭或户作为基本生活单位的特点，但在实践中可能存在操作上的困难。

面积比例原则：即按照业主专有部分面积的大小来分配表决权。这种方式在一定程度上反映了业主对建筑物共有部分的贡献程度，但在实践中可能导致大业主对小业主利益的压制。

3.3 表决权的保障措施

为确保表决权的行使不受干扰和侵害，需要采取以下保障措施：

完善法律法规：通过完善相关法律法规，明确表决权的行使方式、程序及保障措施，为业主行使表决权提供法律依据。

加强监督管理：加强对业主大会、业主委员会等管理机构的监督管理，确保其依法履行职责并保障业主的合法权益。

提高业主意识：通过宣传教育等方式提高业主的法律意识和参与意识，鼓励业主积极行使表决权并履行相应义务。

建立救济机制：对于侵犯业主表决权的行为建立有效的救济机制，如业主可以请求人民法院撤销业主大会或业主委员会作出的侵害其合法权益的决定等。

四、成员权与表决权在建筑物区分所有权中的实践应用

4.1 典型案例分析

案例一：某小区电梯改造纠纷

某小区因电梯老化需进行改造升级，但部分业主对改造方案持有异议。在业主大会上经过表决权行使程序后通过了改造方案。然而部分异议业主拒绝支付改造费用并要求撤销改造决定。终法院认定改造决定符合法律法规规定且表决程序合法有效予以维持并要求异议业主履行相应义务。

案例二：某高层住宅共有部分收益分配争议

某高层住宅共有部分产生的收益如广告位租金等未进行合理分配引发业主争议。经过业主大会表决权行使程序后通过了收益分配方案并要求物业公司按照方案执行。但部分业主对分配方案不满并拒绝接受分配款项。终法院认定收益分配方案合法有效并判决物业公司按照方案执行。

4.2 成员权与表决权在物业管理中的重要作用

成员权与表决权在物业管理中发挥着重要作用。它们不仅是业主实现共同管理的有效手段也是保障业主合法权益的重要途径。通过成员权与表决权的行使业主可以对涉及建筑物管理的重大事项发表意见并作出共同决定从而确保建筑物的良好运营和业主的共同利益不受侵害。同时成员权与表决权还促进了业主之间的沟通与协作增强了业主的归属感和责任感有助于构建和谐的社区环境。

五、面临的挑战与改进方向

5.1 面临的挑战

尽管成员权与表决权在建筑物区分所有权制度中发挥着重要作用但仍面临一些挑战：

业主参与度不高：部分业主对建筑物管理和共同事务缺乏兴趣和关注导致参与度不高影响了表决权的有效行使。

表决权行使程序复杂：表决权行使程序相对复杂且涉及多个环节容易导致操作上的困难和延误影响了表决效率。

法律法规不完善：目前关于建筑物区分所有权制度的法律法规尚不完善存在一些漏洞和不足之处影响了成员权与表决权的有效行使和保障。

5.2 改进方向

针对上述挑战可以从以下几个方面进行改进：

提高业主参与度：通过加强宣传教育等方式提高业主的法律意识和参与意识鼓励业主积极行使表决权并履行相应义务。同时可以采取一些激励措施如表彰业主等提高业主的参与积极性。

简化表决权行使程序：在保证合法合规的前提下简化表决权行使程序减少操作上的困难和延误提高表决效率。例如可以采用电子投票等方式提高表决的便捷性和效率。

完善法律法规：通过完善相关法律法规明确成员权与表决权的行使方式、程序及保障措施为业主行使表决权提供法律依据。同时加强对建筑物区分所有权制度的理论研究和实践探索为法律法规的完善提供有力支持。

结论

建筑物区分所有权中的成员权与表决权是现代城市不动产所有权制度中的重要组成部分。它们不仅是业主实现共同管理的有效手段也是保障业主合法权益的重要途径。通过成员权与表决权的行使业主可以对涉及建筑物管理的重大事项发表意见并作出共同决定从而确保建筑物的良好运营和业主的共同利益不受侵害。然而在实践中成员权与表决权仍面临一些挑战需要采取相应措施进行改进和完善。