居住权合同一般包括哪些条款？居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权应如何处理？

随着《中华人民共和国民法典》的正式实施，居住权作为一种新型用益物权，正式纳入了我国法律体系。居住权合同作为设立居住权的基础性法律文件，其条款的明确性和完整性对于保障居住权人的合法权益具有重要意义。同时，居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权的处理也是居住权制度中不可或缺的一环。本文将从居住权合同的一般条款和居住权终止处理两个方面进行深入探讨。

一、居住权合同一般包括哪些条款

居住权合同是居住权人与房屋所有权人之间就设立居住权所订立的书面协议。根据《民法典》的相关规定和司法实践中的经验，居住权合同一般包括以下主要条款：

1. 当事人的姓名或名称及住所

这是居住权合同的基本信息条款，要求明确记载合同双方当事人的姓名或名称以及住所。这有助于确定合同主体的身份和联系方式，为后续的合同履行和争议解决提供基础。

2. 住宅的位置

住宅的位置是居住权合同的核心条款之一。它应详细描述住宅的具体地理位置、门牌号、楼层及房间号等信息，确保居住权人能够清晰地了解并实际占有、使用该住宅。

3. 居住的条件和要求

居住权合同应明确约定居住权人居住的条件和要求。这包括但不限于住宅的用途、居住人数、宠物饲养、装修限制等。通过这些条款，可以确保居住权人合理使用住宅，同时保护房屋所有权人的合法权益不受侵害。

4. 居住权期限

居住权期限是居住权合同的重要条款之一。它应明确约定居住权的起始日期和终止日期。居住权期限可以由当事人在合同中自由约定，但长不得超过二十年。如果合同中没有明确约定居住权期限，则推定居住权为长期居住权，直至居住权人死亡时消灭。

5. 解决争议的方法

居住权合同还应约定争议解决的方法。这包括协商、调解、仲裁或诉讼等方式。通过明确争议解决机制，可以为合同双方在发生争议时提供有效的解决途径，避免纠纷的扩大和升级。

除了上述主要条款外，居住权合同还可以根据实际需要约定其他条款，如居住权人的维修义务、费用分担、提前解除条件等。这些条款的设定应遵循公平、公正、诚实信用的原则，确保居住权合同的合法性和有效性。

二、居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权应如何处理

1. 居住权期限届满时的处理

当居住权合同约定的居住权期限届满时，居住权即告消灭。此时，居住权人应按照合同约定将住宅归还给房屋所有权人。如果合同中没有明确约定归还方式或时间，则居住权人应在期限届满后及时归还住宅，并恢复原状至合同订立时的状态（合理损耗除外）。

在居住权期限届满前，居住权人和房屋所有权人可以协商续签居住权合同。如果双方达成一致意见并重新签订居住权合同，则居住权可以继续有效存在。需要注意的是，续签的居住权合同同样应遵循《民法典》的相关规定和原则。

2. 居住权人死亡时的处理

当居住权人死亡时，居住权同样应予以消灭。这是因为居住权具有很强的人身性，是房屋所有权人为特定身份关系的亲属而设的一种用益物权。居住权人死亡后，其享有的居住权并不能作为遗产被继承。因此，在居住权人死亡时，房屋所有权人有权收回住宅并重新处分。

然而，需要注意的是，如果居住权合同中有明确约定居住权期限并且该期限尚未届满时居住权人死亡，则居住权并不立即消灭。此时，房屋所有权人应根据合同约定继续履行至居住权期限届满为止。但在此期间内，如果居住权合同中有关于居住权人死亡后如何处理住宅的特别约定（如由居住权人的继承人继续居住等），则应从其约定处理。

三、居住权合同履行的注意事项

在居住权合同的履行过程中，双方当事人应注意以下几点事项：

1. 遵守合同约定

居住权合同是双方当事人的法律约定，具有法律约束力。因此，双方当事人应严格遵守合同约定，按照约定履行各自的义务和享有相应的权利。任何违反合同约定的行为都可能导致违约责任的承担和合同解除的后果。

2. 合理使用住宅

居住权人应按照合同约定合理使用住宅，不得擅自改变住宅的结构、用途或进行违法活动。同时，居住权人还应负责住宅的日常维护和保养工作，确保住宅处于良好的使用状态。如果因居住权人的原因造成住宅损坏或损失的，居住权人应承担相应的修复或赔偿责任。

3. 及时办理注销登记手续

当居住权期限届满或居住权人死亡导致居住权消灭时，双方当事人应及时到不动产登记机构办理注销登记手续。注销登记是居住权消灭的法定程序之一，有助于明确房屋所有权的状态并保护双方当事人的合法权益。如果未及时办理注销登记手续导致房屋所有权人受到损失的，相关责任人应承担相应的赔偿责任。

4. 妥善处理争议和纠纷

在居住权合同的履行过程中难免会出现争议和纠纷。此时双方当事人应首先通过协商、调解等方式解决争议和纠纷；如果协商、调解不成的则可以通过仲裁或诉讼等方式解决争议和纠纷。在处理争议和纠纷的过程中双方当事人应保持冷静和理性避免采取过激行为导致事态升级和扩大化。

四、居住权制度的法律意义和实践价值

居住权制度的设立具有重要的法律意义和实践价值。首先它有助于保护弱势群体的居住权益特别是老年人、未成年人以及离婚后的无房一方等群体的居住需求；其次它有助于促进房屋资源的有效利用和流转通过设立居住权可以实现房屋所有权和居住权的分离使得房屋所有权人可以将房屋出租或出售给第三人同时保留居住权人的居住权；后它还有助于维护家庭和谐和社会稳定通过设立居住权可以避免因房屋产权争议而引发的家庭纠纷和社会矛盾。

结论

综上所述居住权合同作为设立居住权的基础性法律文件其条款的明确性和完整性对于保障居住权人的合法权益具有重要意义。同时居住权期限届满或居住权人死亡时居住权的处理也是居住权制度中不可或缺的一环。在居住权合同的履行过程中双方当事人应严格遵守合同约定合理使用住宅及时办理注销登记手续并妥善处理争议和纠纷以确保居住权制度的顺利实施和有效运行。