业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力，但哪些情形下的决定可以被撤销？

在现代城市住宅管理中，业主大会和业主委员会作为业主自治管理的重要机构，其作出的决定对业主具有法律约束力。这一规定不仅体现了业主自治的原则，也确保了物业管理活动的有序进行。然而，业主大会或业主委员会的决定并非不可撼动，在特定情形下，业主有权请求撤销这些决定。本文将深入探讨业主大会或业主委员会的决定对业主的法律约束力及其可撤销情形。

一、业主大会或业主委员会决定的法律约束力

（一）法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百八十条明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”这一规定为业主大会和业主委员会的决定赋予了法律效力，确保了物业管理活动的权威性和有效性。

（二）决定生效的条件

业主大会或业主委员会的决定要产生法律约束力，必须满足以下条件：

依法设立：业主大会和业主委员会必须是依法设立的自治管理组织，具备合法的主体地位。

法定程序：决定的作出必须遵循法定程序，包括会议的召集、表决方式、表决结果等必须符合相关法律法规的规定。

内容合法：决定的内容不得违反法律、法规及规章，不得违背社会道德，不损害国家、公共和他人的合法权益。

只有同时满足上述三个条件，业主大会或业主委员会的决定才能对业主产生法律约束力。

二、业主大会或业主委员会决定的可撤销情形

尽管业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力，但在特定情形下，这些决定是可以被撤销的。根据相关法律法规和司法实践，以下情形下的决定可被视为可撤销：

（一）内容违法或违背公序良俗

内容违法：业主大会或业主委员会的决定如果违反了法律、法规及规章的强制性规定，应当被认定为无效或可撤销。例如，决定的内容涉及到违法建设、擅自改变房屋用途等行为，均属于内容违法的范畴。

违背公序良俗：公序良俗是社会公共秩序和善良风俗的简称。业主大会或业主委员会的决定如果违背了社会公共秩序和善良风俗，也可能被撤销。例如，决定的内容涉及到歧视、侮辱特定业主群体等行为，均属于违背公序良俗的情形。

（二）程序违法或超越法定权限

程序违法：业主大会或业主委员会在作出决定时，必须遵循法定程序。如果决定作出的程序存在瑕疵或违法情形，业主有权请求撤销该决定。例如，会议的召集方式不符合规定、表决方式不公正、表决结果未达到法定比例等，均属于程序违法的范畴。

超越法定权限：业主大会或业主委员会作为自治管理组织，其权限来源于业主的授权和法律法规的规定。如果决定的内容超出了业主大会或业主委员会的法定权限范围，也可能被撤销。例如，决定的内容涉及到应由业主共同决定的事项（如选聘和解聘物业服务企业），但未经业主大会合法表决通过，即属于超越法定权限的情形。

（三）侵害业主合法权益

业主大会或业主委员会的决定如果直接侵害了业主的合法权益，业主有权请求撤销该决定。这包括但不限于以下几种情形：

剥夺业主权利：决定的内容直接剥夺了业主的合法权益，如剥夺了业主利用公共设施的权利、限制了业主的居住权等。

增加业主负担：决定的内容不合理地增加了业主的经济负担或其他负担，如擅自提高物业服务费标准、增设不合理的收费项目等。

显失公平：决定的内容在业主之间造成了显失公平的结果，如对某些业主给予特殊待遇或歧视性待遇等。

三、撤销权的行使与限制

（一）撤销权的行使主体

根据相关法律法规的规定，业主是撤销权的行使主体。只要业主大会或业主委员会的决定侵害了其合法权益，业主均有权请求撤销该决定。需要注意的是，承租人、房屋使用人等非业主主体通常不享有撤销权。

（二）撤销权的行使方式

业主可以通过以下两种方式行使撤销权：

行政途径：根据《物业管理条例》第十九条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。因此，业主可以向相关行政部门投诉举报，请求撤销违法决定。

司法途径：根据《民法典》第二百八十条第二款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是业主行使撤销权的主要途径之一。需要注意的是，业主应当在知道或应当知道决定作出之日起一年内行使撤销权，否则将丧失该权利。

（三）撤销权的限制

虽然业主享有撤销权，但撤销权的行使也受到一定的限制。这包括但不限于以下几个方面：

除斥期间：业主应当在知道或应当知道决定作出之日起一年内行使撤销权，否则将丧失该权利。这是撤销权的除斥期间限制。

诉讼标的明确性：业主在行使撤销权时，必须明确具体的诉讼标的和撤销请求。概括性地要求撤销全部内容或某期间内的所有决议通常不被支持。

非民事争议排除：业主大会或业主委员会选举中出现的争议等非民事争议不属于撤销权之诉的对象。人民法院对此类争议不予受理。

四、案例分析

案例一：某某房地产开发有限公司诉某某大院业主委员会业主撤销权纠纷案

本案中，业主委员会在未征得全体业主同意的情况下擅自决定选聘新的物业服务企业，并签订了物业服务合同。开发商作为业主之一认为该决定侵犯了其合法权益，遂诉至法院请求撤销该决定。法院经审理认为，业主委员会的决定违反了法定程序且侵害了业主的合法权益，终判决撤销该决定并确认物业服务合同无效。

案例二：某小区业委会违规提高物业服务费案

某小区业委会在未经业主大会合法表决通过的情况下擅自决定提高物业服务费标准。部分业主认为该决定违反了法律法规和业主大会的授权范围，遂向法院提起诉讼请求撤销该决定。法院经审理认为，业委会的决定程序违法且内容超出了其法定权限范围，终判决撤销该决定并责令业委会恢复原物业服务费标准。

五、结论

业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力，但并非不可撼动。在特定情形下，业主有权请求撤销这些决定。为了确保业主的合法权益得到充分保障和维护物业管理的有序进行，业主大会和业主委员会在作出决定时必须严格遵守法律法规和业主大会的授权范围，确保决定的合法性和有效性。同时，业主也应当积极行使自己的撤销权等合法权利，共同维护小区的良好秩序和和谐环境。