建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按约定处理，没有约定或约定不明确的应如何处理？

在现代社会，随着城市化进程的加速，建筑物及其附属设施的管理问题日益凸显，特别是在费用分摊与收益分配方面。这些问题不仅关系到业主的切身利益，也直接影响到小区或建筑物的和谐稳定。《民法典》作为民事法律的总纲，对此类问题进行了明确的规定，确立了“约定优先”与“比例确定”的基本原则。本文将深入探讨这一原则的具体内涵、法律依据、实践应用及存在的问题与解决方案。

一、引言

建筑物及其附属设施的费用分摊与收益分配，是业主共同管理权的重要体现。这些费用包括但不限于维修基金、公共设施维护费、物业服务费等，而收益则可能来源于公共区域的广告收入、停车位租金、共有部分的出租等。如何公平、合理地处理这些费用与收益，直接关系到业主的权益和小区的长远发展。

二、法律依据

1. 《民法典》第二百八十三条

《民法典》第二百八十三条是处理建筑物及其附属设施费用分摊与收益分配问题的核心条款。该条款明确规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”这一规定既体现了私人自治的原则，也确保了在没有约定或约定不明时，能够有一个公平合理的分配依据。

2. 相关法律条文解读

业主专有部分面积：根据《建筑物区分所有权案件解释》第8条规定，业主专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积：指所有业主专有部分面积的总和，用于计算费用分摊和收益分配的比例。

共有部分权利与义务：《民法典》第271条和第273条规定了业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应义务。不得以放弃权利为由不履行义务。

收益分配原则：《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这一原则明确了收益的归属问题。

三、约定优先原则

1. 约定的形式与内容

“约定优先”原则体现了私人自治的精神，业主可以通过管理规约（包括前期签订的临时管理规约）、业主大会或业主委员会的决定等形式，对建筑物及其附属设施的费用分摊与收益分配进行约定。这些约定对全体业主具有约束力，即便是个别业主在表决时投了反对票，在业主大会形成决议之后，也应该予以遵守。

约定的内容可以包括但不限于维修基金的筹集与使用、公共设施维护费的分摊比例、广告收入及停车位租金等收益的分配方式等。

2. 约定的效力与限制

虽然约定优先，但业主的特别约定并非不受任何限制。约定必须遵守法律法规的规定，不得违反公序良俗，不得违反公平原则。例如，不得规定某一类业主享有较大的权益或承担较少的义务，要注重平衡业主个人利益与业主共同利益。此外，约定还应清晰明确，避免歧义和模糊性，以减少纠纷的发生。

四、比例确定原则

在没有约定或约定不明的情况下，费用分摊与收益分配将按照业主专有部分面积所占比例确定。这一原则确保了分配的公平性和合理性，避免了因分配不均而引起的矛盾与冲突。

1. 费用分摊的应用

对于建筑物及其附属设施的管理、养护、修缮等支出费用，如共用的用水系统老化需要改良、电梯维保费及载荷费等，若管理规约等没有约定或约定不明，则应按照业主专有部分面积所占比例确定各业主应承担的费用。例如，在某美物业公司已经代缴公摊电费的情况下，业主王某跃应按照专有部分面积所占比例向物业公司支付公摊电费。

2. 收益分配的应用

对于建筑物及其附属设施产生的收益，如广告收入、停车位租金等，若业主大会或管理规约没有约定或约定不明，则同样应按照业主专有部分面积所占比例进行分配。这既体现了业主对共有部分收益的共享权，也确保了分配的公平性和透明度。

五、实践应用与案例分析

1. 案例分析

以(2021)鲁1003民初423号“文登金典物业服务有限公司与刘玉江物业服务合同纠纷案”为例，该案涉及电梯维保费和载荷费的分摊问题。法院终判决认为，在没有明确约定的情况下，金典物业公司主张按照刘玉江专有部分占建筑物总面积的比例支付电梯维保费及载荷费于法有据，应予支持。这一案例充分体现了比例确定原则在实践中的应用。

2. 实践中的挑战与解决方案

尽管法律规定了明确的分摊与分配原则，但在实际操作中仍面临诸多挑战。例如，业主大会或业主委员会的决策效率不高、决策透明度不足、部分业主对分摊与分配方案存在异议等。为解决这些问题，建议采取以下措施：

加强业主大会和业主委员会的建设：提高业主大会和业主委员会的决策效率与透明度，确保其能够代表全体业主的利益。

完善管理规约的制定与执行：在制定管理规约时充分征求业主意见，确保规约内容明确、合理且具有可操作性。同时加强规约的执行力度，确保各项规定得到有效落实。

建立有效的沟通与协调机制：物业公司、业主委员会与业主之间应建立有效的沟通与协调机制，及时解决分歧与争议。对于重大事项应提前公示并广泛征求业主意见。

六、存在的问题与反思

1. 法律规定与实际操作的不一致

尽管《民法典》对建筑物及其附属设施的费用分摊与收益分配问题作出了明确规定，但在实际操作中仍存在法律规定与实际操作不一致的情况。例如部分物业公司利用管理优势地位制定不合理的分摊与分配方案损害业主利益；部分业主对法律规定了解不足导致维权困难等。因此需要进一步加强法律宣传与普及工作提高业主的法律意识与维权能力。

2. 共有部分收益归属与使用的不透明

部分小区或建筑物的共有部分收益归属与使用存在不透明的情况。物业公司或建设单位往往利用信息不对称优势侵占业主共有收益或将其用于非业主共同利益的事项。这不仅损害了业主的合法权益也影响了小区或建筑物的和谐稳定。因此需要建立更加透明、公开的收益分配与使用监督机制确保共有部分收益能够真正惠及全体业主。

七、结论

建筑物及其附属设施的费用分摊与收益分配是业主共同管理权的重要组成部分。《民法典》第二百八十三条的规定为这一问题提供了明确的法律依据和处理原则。在实际操作中应坚持“约定优先”与“比例确定”的基本原则确保分配的公平性和合理性。同时还需要加强业主大会和业主委员会的建设完善管理规约的制定与执行建立有效的沟通与协调机制以及加强法律宣传与普及工作等措施以解决存在的问题与挑战。只有这样才能够确保建筑物及其附属设施得到妥善管理维护业主的合法权益促进小区或建筑物的和谐稳定发展。